2025年楼市“金九银十”周期正式收官，作为重点城市的深圳，10月市场呈现一二手住宅成交双降的降温态势。具体数据显示宏泰证券，当月深圳一手住宅网签2651套，环比下滑14.1%；二手住宅过户4196套，环比下滑7.7%。
对于降温原因，深圳贝壳研究院分析指出，短期受国庆黄金周影响，不少市民外出旅游分流了购房需求，叠加市场上性价比突出的“笋盘”数量减少，置业者观望情绪上升、入市积极性降低，共同导致成交走弱。同时业内也认为，去年9·26新政后，“一揽子”支持政策推动市场预期改善、购房者信心恢复，直接带动去年10月核心城市市场活跃度大幅提升；受此高基数效应影响，今年10月深圳楼市的环比降幅进一步被放大。
传统旺季失约
在新房市场方面，置业者入市意愿减弱导致成交放缓。据深圳贝壳研究院统计，10月深圳新房成交3352套，环比下降29%；其中住宅成交2651套，环比下降14.1%，市场整体呈现降温迹象。值得关注的是，尽管成交下滑，但新房供应端表现活跃。
南都湾财社记者了解到，10月深圳共有13个项目取得批售，覆盖福田、龙岗、宝安、光明、南山、龙华六区，合计供应新房4143套宏泰证券，环比增长2.3%；其中住宅供应4127套，环比大幅增长37.9%，创下近三个月以来的最高值，各区中福田以1191套的住宅供应量领先。“十一”长假后，多个新项目陆续入市，为“银十”市场储备了充足房源。
细分到高端市场，10月深圳几大豪宅项目也迎来新动态。东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘后热销，市场热度颇高；福田皇岗村旧改项目卓越缦悦已正式取证，后海沄玺花园、中信元湾府等顶级豪宅则计划于年底入市；此外，南山安居房山樾湾花园放开库外销售，同样吸引了市场广泛关注。对此，乐有家研究中心指出，年末在一众顶级豪宅的带动下，深圳楼市热度有望得到进一步提升。
二手住宅市场的网签数据同样呈现环比下降态势。深圳贝壳研究院统计显示，10月深圳二手房成交5276套，环比下降6.8%；其中住宅成交4196套，环比下降7.7%。这一波动主要受两个方面因素影响：一方面，月初恰逢国庆中秋双节假期，不少市民离深旅游，导致成交量出现惯性下降；另一方面，“金九”期间二手房市场活跃度高，置业者入市积极，进入10月后购买需求逐渐减弱，加之此前性价比高的房源陆续被消化，置业者需要更多时间看房比较，最终导致全月二手房市场表现不及9月。
即便10月深圳楼市整体呈现旺季遇冷、一二手房网签环比下滑的态势，但受9月新政带动，需求集中释放的效应仍在持续显现。据乐有家研究中心数据，10月深圳二手房录得量继续超5500套，连续8个月维持在5000套的市场荣枯线以上；价格方面同步回升，当月二手住宅成交均价为5.89万元/㎡，环比上涨0.3%，不过挂牌均价为6.2万元/㎡，环比小幅下降1%。从成交客群来看，500万以下刚需群体及1000万以上高净值客群的成交占比均有所提升。
11月楼市开局强劲宏泰证券
尽管10月传统楼市旺季未能展现出如期的热销态势，但进入11月后，深圳楼市开局便呈现出良好表现，这一转变与重大利好消息的释放密切相关。
深圳贝壳研究院的监测数据显示，上周六，2026年APEC会议正式选址深圳，这一决定使深圳成为继2001年上海、2014年北京之后中国的“APEC第三城”。这一重磅利好消息迅速激发了置业者的购房热情，直接拉动楼市成交放量，推动11月深圳楼市开局即展现出强劲增长态势。
从具体成交数据来看，新房与二手房市场均有明显提振：在新房方面，据深圳贝壳研究院数据统计，上周（10月27日—11月2日）贝壳深圳合作门店新房认购量，较前一周（10月20日—10月26日）增长36.4%，其中周末（11月1—2日）新房认购量与前一周周末（10月25—26日）相比更是大涨41.5%；在二手房方面，同期贝壳深圳合作门店二手房签约量，较前一周增长3.8%，周末签约量较前一周周末增长9.5%，市场活跃度显著提升。
同时，乐有家研究中心数据显示，上周乐有家深圳门店二手住宅看房量环比上涨1.6%，签约量环比上涨2.1%，二手房保持稳中有涨态势，也为接下来年底的翘尾行情奠定了好的开端。
在楼市成交出现积极变化的同时，近期中央与地方层面也释放了一系列与房地产相关的政策信号，为市场发展提供方向指引。中指研究院指出，“十五五”规划建议中，涉及房地产的内容出现在多个战略任务里，篇幅较“十四五”规划建议有所增加，明确了推动房地产高质量发展的五大方向，且防范化解房地产风险仍是重点任务之一。
在地方层面，经过多轮政策放松后，各地楼市政策已基本实现“应出尽出”。据中指研究院统计，今年以来各地出台的楼市相关政策已超510条，同时多地还跟进规范“好房子”建设标准，从供给端提升住房品质，进一步完善房地产市场发展环境。
对于年末深圳乃至全国楼市的走向，中指研究院给出了专业判断。该机构指出，在市场层面，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应的增加有望对新房销售形成一定支撑，二手房成交量预计将延续温和修复状态，但受多重因素影响，短期价格或继续承压。值得关注的是，四季度市场高基数效应开始显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比已出现较明显回落，综合来看，预计年末市场仍面临一定压力。
采写：南都·湾财社记者 孙阳宏泰证券
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