2026年1月的广州，珠江新城保利天曜的售楼处，空气里弥漫着一种久违的躁动。一位来自白云区的企业主，在详细比较了市面几个高端项目后，最终签下了一套210平方米的江景大平层，从初次到访到落定，仅用7天。“本来先生还想等等马场地块，但我觉得现在时机不错，而且项目有一定江景稀缺性和优势，所以就说服他定了这里。”李女士告诉南方日报记者。
这不是个例。在这个传统销售淡季，天曜单月成交金额突破6.5亿元，超七成客户在7天内火速下定。同月，天曜相距不远的保利玥玺湾、海珠区的中海大境等高端项目也频频传出成交捷报。一股暖流，在寒冬中悄然涌动于广州楼市的高价值板块。
由南方产业智库监测、基于阳光家缘官方数据的“2026年1月广州好房子畅销指数”对全市81个重点在售楼盘进行了扫描，结果显示：尽管1月全市一手住宅网签量环比有所下滑，但结构性热度显著，指数超过80%的项目多达14个，占总项目数的17.3%。畅销榜单的头部，被核心区高端改善盘（如海珠、天河多个项目）和配套成熟的外围品质盘（如增城、番禺热点项目）牢牢占据。而榜单尾部，则是一些地段平平、产品竞争力不足或价格未调整到位的项目，个别楼盘指数甚至低于0.1，滞销严重。这种“冰火两重天”的景象，正是当前市场最真实的写照：购房者的选择从未像今天这样理性且挑剔，“好房子”与普通住宅的命运正在加速分野。
金字塔尖产品热销，核心资产“压舱石”作用凸显
在番禺区龙湖亚伦央璟颂的售楼处，没有往日的喧嚣，“清盘倒计时”让这个2025年才入市的新盘多了一些松弛感，项目畅销指数高达96.46%，位居畅销指数榜单前列。紧随其后的还有海珠区越秀珠实城发江湾和樾、天河区珠江花城、南沙区招商林屿境等项目，也以超90%的指数构成市场的“金字塔尖”。
这些畅销指数“金字塔尖”项目的共性，藏在产品力与资源力的双重加持里。龙湖亚伦央璟颂以“江景+低密”的改善底层逻辑+龙湖品质杀出重围；珠江花城则依托天河区成熟的产业配套与4166套的庞大去化量，印证了“核心地段+大体量”的抗风险能力；而越秀珠实城发江湾和樾，仅22套未售房源的背后，是广州塔旁江景资源的不可复制性。
更值得关注的是高端市场的“逆市突围”。保利旗下高端项目保利玥玺湾首开即破百亿元，成为现象级案例；越秀地产的越秀·东山云起虽低调开盘，却凭借越秀区稀缺的学区资源，在2025年6-8月网签量占到全区55%，上演“酒香不怕巷子深”的市场奇迹。这些项目证明，当产品足够“硬核”，即便在传统销售淡季，也能打破市场惯性，走出独立行情。
“成交客户中，不乏银行、金融等从业者、珠城地缘情结浓厚的高端改善群体，以及保利天曜老业主复购。凭借敏锐的行业嗅觉，他们普遍认为：楼市已经筑底，现在入手就是最好的时机！”保利天曜销售相关负责人告诉记者。
如果说超90%指数的项目是“塔尖明珠”，那么70%-90%指数区间的项目，则是支撑广州楼市的“压舱石”。黄埔区万科黄埔新城以80%的指数、3790套的去化量，成为近郊大盘的代表；海珠区保利燕语堂悦、越秀珠实皓悦滨江等项目，也凭借品牌号召力与均衡的产品配置，保持稳定销售流速。
与中坚力量的“稳”形成鲜明对比的，是边缘项目的“寒冬”。数据显示，1月畅销指数低于30%的项目多达12个，荔湾区建鑫·如意芳华以3.27%的指数垫底，仅售出14套，剩余414套房源积压。这些项目的困境并非个例：要么地处远郊，如南沙区部分项目远离核心板块，配套滞后；要么产品设计与市场需求脱节，如部分老城区项目仍以“小开间、低得房率”的户型为主，难以满足改善客群需求。
传统淡季不淡，二手市场“稳中有升”
将畅销指数的数据置于更宏观的背景下观察，广州楼市的运行轨迹变得更为清晰。克而瑞、中指院等机构数据均指出，新房市场，房企年终冲刺后，新房市场供求明显放缓，叠加1月份作为传统销售淡季因素，市场成交氛围表现平淡，整体成交呈结构性回落。中指院数据显示，2026年1月，广州一手住宅网签录得4327套，环比减少2068套，同比微降0.6%。
“每年1-2月都是传统淡季，销售表现很一般。”黄埔一大盘营销相关负责人的话印证了当下市场的平淡。虽然1月新盘整体表现平淡，但是区域之间因为置业者过年节奏差异，表现也有所不同。
“我们公司东部项目的市场行情还不错，但是西部就很一般，主要是因为西部项目的客户以个体经商的老板为主，目前已经进入返乡的节奏，尤其是潮汕客户只要进入腊月，家里就很忙了，要尽快回家筹备各种过年的事情。”保利珠江天悦的营销负责人表示，公司西部项目上周来访明显减少。保利珠江天悦自开盘销售以来，平均每月去化约30套，作为高端住宅项目去化速度不错。
数据显示，保利发展凭借保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕等多个热销项目的优异表现，夺得广州2026年1月“销冠”，流量销售金额及权益销售额分别为27.5亿元、25.2亿元。越秀地产凭借越秀·鸿璟台、琶洲南TOD二期、越秀·桂悦东晓、越秀·万博城等项目的持续热销，位居1月广州房企流量金额及权益金额榜单第二，流量金额及权益金额分别为16.5亿元、11.7亿元。广州地铁地产以7.7亿元夺得流量金额榜第三，珠实地产、万科紧随其后，分别位居第四、第五，流量金额分别为6.4亿元、5.0亿元。
与新房形成强烈对比的是二手房。广州市房地产中介协会数据显示，1月广州市二手住宅网签套数、面积环比小幅增长，显示市场需求韧性较强。虽然有元旦假期影响，但2026年1月（统计周期:12月26日至1月25日）广州市二手住宅网签套数和面积仍达到8881套、89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%。
“1月二手市场‘稳中有升’，动能聚焦核心高端与外围刚需;春节后需求将集中释放，政策利好叠加股市向好，有望进一步提振消费意愿。”广州市房地产中介协会指出。
从各区网签套数环比来看，多个区域出现增长，外围区域较为突出，其中花都区增幅领先，达7.30%；其次是从化区，增长5.32%；增城区、黄埔区、天河区和白云区增长幅度略小，分别为3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。越秀区、海珠区、荔湾区和南沙区则分别下降6.51%、3.03%、1.92%和0.77%。
面积区间构成方面，中大户型单位的成交占比普遍增长，改善需求正在释放。90-120㎡、120-144㎡和144㎡及以上所占比例环比分别增长2.04个百分点、0.78个百分点和0.02个百分点，60㎡以下和60-90㎡所占比例环比分别下降1.19个百分点和1.65个百分点。
“今年1月热点城市二手房交易淡季不淡。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，主要原因包括楼市舆论环境净化、资本市场行情带动高净值人群置业、学位房需求释放等。他表示，二手房市场已进入探底阶段，房价收入比、租售比趋于合理，“但触底企稳仍需多方发力，包括降低交易成本、净化交易环境、修复居民就业收入预期等。”
站在2026年起点，广州楼市展现出较强韧性。当前市场已进入相对合理的价格区间，政策工具箱充分打开，加上广州作为人口持续流入的一线城市，住房需求始终存在。1月二手市场的活跃，正是需求压抑后的释放。金融城、珠江新城等核心区标杆楼盘成交加速，为市场注入信心。尽管区域分化仍将延续，但这种以真实居住需求为支撑的复苏，虽不会带来普涨行情，却更具可持续性。
南方+记者 周中雨 柴亚娟 冯善书 景子妍
海报：吴颖岚 谭唯
统筹：周中雨
策划：冯善书
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